Капитальный ремонт многоквартирного жилого дома – это работы по полной замене инженерных сетей и полному ремонту конструктивных элементов здания. Капитальному ремонту подлежат элементы общего имущества собственников помещений в доме. С целью восстановления или замены систем и конструкций в многоквартирном доме начинается новый отсчет срока эксплуатации.

Какие же отличия капитального ремонта от текущего?

Текущий ремонт предусмотрен только для отдельных конструкций многоквартирного дома или частичного восстановления конструкций .

Капитальный ремонт – это восстановление или замена целых конструкций и систем, ввиду чего капитальный ремонт более масштабный и затратный процесс. Кроме того, капитальный ремонт отличается от текущего способом финансирования. Текущий ремонт проводят за счет тех средств, которые собирают на текущий ремонт дома и собственники не могут отказаться от оплаты взносов на капитальный ремонт, но имеют право выбрать способ накопления средств на специальном счете открытом в аккредитованном банке РФ.

Перечень систем, которые подлежат капитальному ремонту, регламентирует статья 166 Жилищного кодекса России. В него входят:

- системы тепло-, электро-, газо- и водоснабжения,

- система водоотведения,

- лифтовое оборудование,

- крыша,

- подвалы,

- фасады,

- фундамент здания.

Способы формирования средств на проведение капитального ремонта многоквартирного дома

Денежные средства на проведение капитального ремонта могут формироваться как на счете Регионального оператора (Фонд капитального ремонта Тверской области), так и на специальном счете многоквартирного дома .

Фонд капремонта – это сторонняя организация, которая направляет отдельную квитанцию на оплату капитального ремонта согласно утвержденного тарифа и владельцем счета в данном случае будет являться Фонд капитального ремонта Тверской области, но если жители приняли решение создать спецсчет дома , то произойдет изменение владельца счета и им будет владеть либо управляющая компания, либо ТСЖ (ЖСК) и средства на капитальный ремонт будут накапливаться на специальном счете открытом в аккредитованном банке.

При сборе денежных средств у регионального оператора Собственником важно знать , что региональный оператор сам устанавливает, когда проводить капремонт, а при наличии специального счета в банке собственники самостоятельно могут выбрать сроки на общем собрании собственников.

С чего начать организацию проведения капитального ремонта

- Прежде всего собрать общее собрание собственников для принятия решения о проведении капитального ремонта

- До проведения собрания необходимо узнать какие работы по капитальному ремонту запланированы в региональной программе для вашего дома и какие из них будут проводить в ближайшие три года. Эта информация должна быть размещена на сайте Регионального оператора капитального ремонта

- В последующем нужно будет сравнить эти планы с реальным состоянием многоквартирного дома, т.к. собственники знают намного лучше свой дом и может оказаться, что в намеченных работах он нуждается так остро, как в иных видах работ.

- До проведения собрания запросите у управляющей компании или ТСЖ документы, которые помогут это установить его техническое состояние, последние виды работ , основания реконструкции и перепланировки :

- выписку из технического паспорта дома;

- акты осмотра, проверки (испытаний) состояния оборудования и конструкций на крайнюю дату;

- выписку из журнала осмотра.

При отказе со стороны УК, ТСЖ или иной компании в помощи при осмотре многоквартирного дома, осмотр можно провести силами актива дома.

Право на ревизию общего имущества собственникам помещений, совету дома, правлению ТСЖ или ЖСК дает п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление правительства № 491 от 13.08.2006).

Также к осмотру можно привлечь специализированную экспертную организацию. Информация об исполнителе расположена на сайте Национального объединения строителей.

Если не возникли разногласия, то утверждается перечень работ в соответствии с региональной программой, включая разработку проектной документации, и сроки ее проведения, либо возможность переноса таких сроков

- Выбирается проектная организация которая будет разрабатывать техдокументацию на работы по капитальному ремонту

- Как только будет готова проектная документация, содержащая сметную стоимость проведения каждой работы , то проводится собрание собственников с целью утверждения сметы расходов на капитальный ремонт и источники его финансирования

- Определяется порядок контроля и приемки работ, в том числе избирается лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме будет уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты

- При формировании денежных средств собранных на счете Регионального оператора по капремонту , предложение о проведении капитального ремонта должно поступить собственникам помещений в многоквартирном доме от лица, осуществляющего управление многоквартирным домом (УК, ТСЖ или иное уполномоченное лицо).

Для принятия решения необходим кворум – более 50% от числа всех собственников в МКД.( порядок проведения собрания и подведение итогов прилагается

При принятии решений и утверждением перечня работ капитального характера особо следует обратить внимание на конструктивные особенности многоквартирного дома и наличием инженерно-технического обеспечения установленных в региональной программе.

Т.к. при включении дома в программу капитального ремонта, как правило, проводится без соответствующего технического обследования , либо используются данные о состоянии многоквартирного дома по данным 25 летней давности. Ввиду чего исключить, либо включить в перечень работы которые значатся в региональной программе не представляется возможным. А внесение изменений и дополнений в утвержденную программу займет немало времени и затрат, отодвинув сроки ремонта на последующий период.

Инициатива "СПРАВЕДЛИВОЙ РОССИИ" о регулярном обследовании зданий

Техническое обследование многоквартирных домов – это важный процесс, который помогает оценить их текущее состояние и выявить потенциальные угрозы в части эксплуатации и проживания в многоквартирном доме. В связи с чем депутатами от "СПРАВЕДЛИВОЙ РОССИИ-За правду" внесена инициатива и разработан Законопроект о регулярном обследовании зданий один раз в пять лет в пять лет.

По ранее принятой норме обследование домов осуществлялось один раз в 25 лет, это огромный промежуток времени, за который могут произойти существенные изменения в техническом состоянии здания. Например, крыша может начать протекать, а фундаменты – терять прочность. Проблемы с инженерными системами, такие как трубы водоснабжения и отопления, могут привести к авариям. В таких ситуациях жильцы могут столкнуться с разрушением домов или с серьёзными неудобствами.

Множество таких зданий накапливают проблемы с каждым годом, и без своевременного обследования их состояние только ухудшается.

Законопроект, предложенный депутатами, предлагает обязать региональных операторов проводить техническое обследование многоквартирных домов каждые пять лет причем за счет собственных средств Регионального оператора. Поскольку данный период в 25 лет достаточно огромный и многие собственники не доживают до следующего обследования, которое может состояться только через 25 лет.

В это время проблемы могут настолько усугубиться, что ремонт дома будет либо невозможным, либо слишком дорогим. Вместо того чтобы вкладывать средства в реконструкцию, проще будет снести старое здание и построить новое.

Проведение обследований каждые пять лет позволит значительно улучшить состояние многоквартирных домов. Оно поможет не только выявить скрытые дефекты, которые могут привести к серьёзным последствиям, но и позволит жильцам заранее узнать о том, когда их дому потребуется капитальный ремонт.

Регулярные обследования позволят более точно планировать работы по ремонту и модернизации зданий. Таким образом, жильцы смогут избежать крупных неприятностей, а власть и операторы смогут вовремя реагировать на проблемы.

Законопроект о регулярных обследованиях многоквартирных домов может стать важным шагом в улучшении жилищных условий в России. Если он будет принят, то это позволит значительно повысить безопасность и комфорт для жителей, особенно в старых многоквартирных домах.

Приложение к рекомендациям: